อยากขายบ้าน แต่ยังผ่อนธนาคารอยู่ ขายได้ไหม? ต้องปิดหนี้ก่อนขายหรือไม่
หลายคนอยากขายบ้าน แต่ยังมีสินเชื่อค้างอยู่กับธนาคาร จึงเกิดคำถามว่า
“บ้านยังผ่อนไม่หมด ขายได้ไหม?”
คำตอบคือ ขายได้ค่ะ และไม่จำเป็นต้องผ่อนบ้านให้หมดก่อนจึงจะประกาศขาย
บ้านที่ยังติดจำนองกับธนาคารสามารถประกาศขาย หาผู้ซื้อ และดำเนินการซื้อขายได้ตามปกติ เพียงแต่ในขั้นตอนการโอนกรรมสิทธิ์ จะต้องมีการชำระหนี้และไถ่ถอนจำนองจากธนาคารเดิมให้เรียบร้อย โดยวิธีดำเนินการจะขึ้นอยู่กับว่าผู้ซื้อซื้อด้วยเงินสดหรือขอสินเชื่อจากธนาคาร
บ้านติดธนาคาร หมายความว่าอะไร?
เวลาซื้อบ้านโดยใช้สินเชื่อ ธนาคารจะรับจำนองบ้านหรือที่ดินนั้นไว้เป็นหลักประกันจนกว่าเจ้าของจะชำระหนี้ครบ
ดังนั้น แม้ชื่อเจ้าของกรรมสิทธิ์ยังเป็นของผู้ขาย แต่เมื่อจะขายและโอนกรรมสิทธิ์ให้บุคคลอื่น จะต้องดำเนินการกับภาระจำนองเดิมให้เรียบร้อยในกระบวนการโอน
ถ้ายังผ่อนบ้านอยู่ จะเริ่มขายอย่างไร?
ก่อนประกาศขาย เจ้าของบ้านควรทำ 3 เรื่องสำคัญ
- ตรวจสอบยอดหนี้คงเหลือ
ติดต่อธนาคารเจ้าหนี้เพื่อทราบยอดหนี้โดยประมาณ จะช่วยให้รู้ว่าราคาขายที่ต้องการสัมพันธ์กับภาระหนี้ที่มีอยู่หรือไม่
- ประเมินราคาขายตามตลาดจริง
อย่าตั้งราคาจากยอดหนี้เพียงอย่างเดียว เพราะผู้ซื้อและธนาคารของผู้ซื้อจะพิจารณามูลค่าทรัพย์จากสภาพบ้าน ทำเล ราคาทรัพย์ใกล้เคียง และสภาวะตลาดในช่วงนั้น
3. คำนวณค่าใช้จ่ายก่อนขาย
นอกจากยอดหนี้ธนาคาร ผู้ขายควรทราบค่าใช้จ่ายที่อาจเกิดขึ้นในวันโอน เช่น ค่าธรรมเนียม ภาษี และค่าใช้จ่ายอื่นที่เกี่ยวข้อง เพื่อให้รู้ว่าเมื่อขายแล้วจะเหลือเงินสุทธิประมาณเท่าไร
ถ้าผู้ซื้อกู้ธนาคาร จะซื้อบ้านที่ติดจำนองได้ไหม?
ได้ค่ะ และเป็นกรณีที่เกิดขึ้นตามปกติในการซื้อขายบ้านมือสอง
โดยทั่วไปจะมีการประสานงานระหว่างผู้ขาย ธนาคารเจ้าหนี้เดิม ผู้ซื้อ และธนาคารของผู้ซื้อ เพื่อดำเนินการชำระหนี้เดิม ไถ่ถอนจำนอง และจดทะเบียนกรรมสิทธิ์/จำนองใหม่ตามขั้นตอนในวันโอน
ถ้าราคาขายสูงกว่ายอดหนี้ จะได้เงินส่วนต่างอย่างไร?
ตัวอย่างเช่น
ยอดหนี้ธนาคารคงเหลือประมาณ 2,000,000 บาท
ขายบ้านได้ 3,000,000 บาท
ในกระบวนการซื้อขาย จะต้องจัดสรรเงินสำหรับชำระหนี้ธนาคารเดิมและค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องก่อน ส่วนที่เหลือจึงเป็นเงินสุทธิของผู้ขายตามข้อตกลงและขั้นตอนการชำระเงินของธุรกรรมนั้น
ดังนั้น ก่อนตกลงราคาขาย เจ้าของบ้านควรคำนวณ “เงินสุทธิหลังขาย” ไม่ใช่ดูเฉพาะราคาขายเท่านั้น
แล้วถ้าราคาขายต่ำกว่ายอดหนี้ธนาคารล่ะ?
กรณีนี้ต้องวางแผนก่อนรับข้อเสนอซื้อ
ตัวอย่างเช่น
ยอดหนี้ธนาคาร 3,500,000 บาท
แต่ราคาที่ตลาดสามารถขายได้ประมาณ 3,200,000 บาท
จะเกิดส่วนต่างของภาระหนี้ที่ต้องจัดการ จึงควรติดต่อธนาคารเจ้าหนี้เพื่อสอบถามยอดและแนวทางที่เกี่ยวข้องกับบัญชีของผู้ขายโดยตรง ก่อนกำหนดเงื่อนไขการซื้อขาย
อย่าเพิ่งรับเงินจองหรือทำข้อตกลงกับผู้ซื้อโดยที่ยังไม่รู้ว่าจะจัดการส่วนต่างอย่างไร เพราะอาจทำให้เกิดปัญหาในภายหลังได้
ถ้าเริ่มค้างค่างวดแล้ว ยังขายบ้านได้ไหม?
ในหลายกรณียังสามารถขายได้ แต่ ยิ่งเริ่มจัดการเร็ว ทางเลือกมักจะยิ่งมีมากกว่า
สิ่งแรกที่ควรทำคือทราบข้อมูลจริง 3 ตัวเลข
ยอดหนี้ปัจจุบัน – ราคาตลาดของบ้าน – ราคาที่มีโอกาสขายได้จริง
เมื่อมีข้อมูลทั้งสามตัวนี้ จึงค่อยวางแผนว่าควรขายราคาเท่าไร ต้องใช้เวลาประมาณไหน และมีประเด็นใดที่ต้องประสานกับธนาคารก่อน
นายหน้าช่วยอะไรได้บ้างในกรณีบ้านติดธนาคาร?
การขายบ้านที่ยังมีภาระสินเชื่อไม่ได้มีเพียงการหาผู้ซื้อ
นายหน้าที่มีประสบการณ์ควรช่วยเจ้าของบ้านตั้งแต่
ประเมินและวิเคราะห์ราคาตลาด → วางแผนการขาย → ทำการตลาด → คัดกรองผู้ซื้อ → ประสานสินเชื่อ → เตรียมเอกสารและนัดหมาย → ประสานงานจนถึงวันโอนกรรมสิทธิ์
โดยเฉพาะกรณีที่ยอดหนี้ใกล้เคียงราคาขาย การวางแผนก่อนเริ่มทำการตลาดมีความสำคัญมาก
คำถามที่พบบ่อย (FAQ)
Q : บ้านยังผ่อนไม่หมด ประกาศขายได้เลยไหม?
A: ได้ ไม่จำเป็นต้องชำระสินเชื่อหมดก่อนประกาศขาย แต่ต้องจัดการภาระจำนองให้เรียบร้อยในกระบวนการโอนกรรมสิทธิ์
Q : ต้องปิดหนี้ธนาคารก่อนหาผู้ซื้อไหม?
A: โดยทั่วไปไม่จำเป็น สามารถหาผู้ซื้อก่อนได้ แล้วจึงดำเนินการเรื่องยอดชำระหนี้และไถ่ถอนจำนองตามขั้นตอนของธุรกรรม
Q : ผู้ซื้อกู้คนละธนาคารกับผู้ขายได้ไหม?
A: ได้ เป็นกรณีที่พบได้ทั่วไปในการซื้อขายบ้านมือสอง
Q : ถ้ายอดหนี้มากกว่าราคาขายควรทำอย่างไร?
A: ควรตรวจสอบยอดหนี้จริงและหารือกับธนาคารเจ้าหนี้ก่อนทำข้อตกลงซื้อขาย เพื่อทราบว่าต้องจัดการส่วนต่างอย่างไร
Q : ค้างค่างวดอยู่ สามารถฝากขายบ้านได้ไหม?
A: ควรรีบตรวจสอบสถานะบัญชีกับธนาคารก่อน เพราะแนวทางดำเนินการขึ้นอยู่กับสถานะหนี้และขั้นตอนที่ธนาคารดำเนินการไปแล้ว
Greatest Property ช่วยวางแผนก่อนขายได้
หากคุณกำลังคิดว่า
“อยากขายบ้าน แต่บ้านยังติดธนาคาร ไม่รู้ว่าควรเริ่มตรงไหน”
Greatest Property สามารถช่วยวิเคราะห์ข้อมูลเบื้องต้นจาก ราคาตลาดของทรัพย์ ยอดหนี้โดยประมาณ และเป้าหมายของเจ้าของบ้าน เพื่อวางแนวทางการขายก่อนเริ่มทำการตลาด
เพราะการขายบ้านที่ยังติดสินเชื่อ สิ่งสำคัญไม่ใช่เพียงว่า “ขายได้หรือไม่”
แต่คือ
ขายราคาเท่าไร → ปิดภาระหนี้อย่างไร → มีค่าใช้จ่ายอะไร → และหลังจบการขาย เจ้าของจะเหลือเงินสุทธิประมาณเท่าไร
Greatest Property | เกรทเทสต์พร๊อพเพอร์ตี้
ที่ปรึกษาการตลาดและตัวแทนจำหน่ายอสังหาริมทรัพย์มือสอง กรุงเทพฯ และปริมณฑล
